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La fiscalité des loueurs de meublés non professionnels

La fiscalité des loueurs de meublés est un sujet complexe, en fonction de votre activité nous vous conseillons de vous rapprocher d’un fiscaliste professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal, agent des impôts …) afin d’examiner et vérifier votre situation personnelle et valider les informations reprises ci-dessous.

Les règles d’imposition étant différentes en fonction du chiffre d’affaires réalisé (montant des loyers perçus), voici une synthèse des règles fiscales qui concerne la plus grande partie des propriétaires.

Un propriétaire particulier non professionnel qui encaisse annuellement des revenus provenant de ses locations saisonnières (le plus souvent à la semaine), est soumis à un certain nombre d’obligations fiscales :

1° Identification SIREN

L’enregistrement auprès du Greffe du Tribunal : - 12 Bd de la Colonne - 73008 Chambéry Cedex (formalité gratuite pour les loueurs non professionnels). C'est une démarche rendue obligatoire par l'article A 123-84 du Code de Commerce que le bien soit classé ou pas.

Immatriculation obligatoire à l'INSEE :

Une location meublée doit faire l'objet d'un enregistrement auprès du répertoire national des entreprises et des établissements (SIRENE). En effet :
- d'une part, d'après le bulletin officiel des impôts n° BOI-BIC-CHAMP-40-20, la location meublée, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou d'appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (N.B. : le caractère habituel d'une location ne dépend pas de sa durée mais de sa répétition au cours des années (Conseil d'Etat 28-12-2012 n° 347607 : RJF 3/13 n° 257));
- d'autre part, d'après l'article A123-84 du code du commerce, "les personnes physiques ou morales susceptibles d'être inscrites immédiatement au répertoire national des entreprises et des établissements sont celles visées par au moins une des dispositions prévues ci-après :

(...) les personnes physiques ou morales dont les revenus appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux".

Il s'agit de compléter un imprimé :
- Poi (pour une première inscription d'un individuel ou couple marié sous le régime de la communauté). Fichiers à télécharger
- F (pour une indivision de personnes physiques (frères et sœurs / couple marié sous le régime de la séparation / personnes pacsées...). Fichier à télécharger
- P2/P4 ou F (pour tout autre évènement). Fichiers à télécharger

2° La déclaration des revenus

Sur votre déclaration d’imposition, vous aurez 2 choix :

A/ le régime « micro – BIC »

Le régime de plein droit est le régime Micro Entreprise des Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels. (les recettes annuelles sont inférieures à 70 000€ pour les meublés ordinaires ou 170 000€ pour les meublés classés).

Le propriétaire aura juste à déclarer son revenu brut sur les lignes  5ND (pour un meublé non classé) ou 5NG (pour un meublé classé) de la déclaration 2042 C PRO revenus complémentaires.

Ce revenu brut fera l’objet d’un abattement de 50 ou de 71 %. L’abattement de 71 % est accordé uniquement aux meublés de tourisme, c’est à dire aux  meublés classés. Nous rappelons que pour 50€ seulement, Référence Les Arcs est habilité à effectuer les visites de contrôle pour le classement en meublés de tourisme. Nous contacter.

IMPORTANT :Si votre meublé est classé, pensez à vérifier sur votre déclaration que vous avez bien rempli la case 5NG (et pas la 5ND) ; sinon vous ne bénéficierez que de l’abattement à 50 % !

1 fois l’abattement appliqué, le bénéfice restant, rejoint vos autres revenus et sera imposé au taux moyen de votre tranche d’imposition.

Le loueur a l’obligation de tenir un registre simple de dépenses et recettes qui pourrait lui être demandé.

B/ le Régime Réel Simplifié

Il est possible d’opter pour un autre régime d’imposition, le Régime Réel Simplifié Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels.

Cette option impose de tenir une comptabilité, avec production d’un compte de résultat et d’un bilan (Déclaration 2031 et ses tableaux 2033).

Cette option permet de déduire les frais réels constatés, mais aussi de passer en charge des intérêts d’emprunts, et des amortissements (sur la valeur du bien, les travaux réalisés, les équipements, mobilier…). Cette option est recommandée en cas de rénovation.

Compte tenu de la valeur des biens immobiliers par rapport aux loyers encaissés, cela conduit souvent à produire un déficit, et donc de ne pas payer d’impôts sur ces revenus.

Cette solution fiscale peut sembler lourde en raison des contraintes administratives, mais peut représenter un gain fiscal important. Nous vous conseillons ici de faire appel à un fiscaliste professionnel.

 3° Prélèvements sociaux :

Ces bénéfices, après abattement ou déductions des charges réelles, sont également soumis aux prélèvements sociaux (15,5% actuellement)

4° Les impôts locaux :

- la taxe foncière en tant que propriétaire du bien

- la taxe d’habitation est due par les personnes qui ont la disposition d’un bien sur la Commune

- La cotisation foncière des entreprises (CFE), est due par les propriétaires loueurs de meublé.
Il s'agit d'un impôt local, n'étant pas en lien avec les revenus.

En application de l’article 1478 du Code Général des Impôts, la Cotisation foncière des Entreprises est établie conformément à la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’exonération de la CFE est accordée aux meublés classés.
Pour faire classer votre bien, contacter-nous sur reference@lesarcs.com. 
NOTA : c’est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui fait foi.
Un classement délivré après le 1er janvier 2016 produira ses effets sur la CFE de 2017.
Un classement délivré le 31.12.2015 produira ses effets sur celle de 2016.

- Taxe pour les ordures ménagères
- Redevance TV

- La taxe de séjour : dans la mesure où ce sont vos locataires qui vous la verse, ce n’est pas une taxe qui vous incombe, mais vous avez l’obligation de la percevoir et de la reverser. Pour cette taxe qui participe au développement économique de la station, vous n’êtes que le collecteur. C’est un principe « gagnant/gagnant » pour entretenir le cercle vertueux d’un tourisme de qualité.

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